Založení investičního fondu – nemovitostního

Investiční fond zaměřený dle svého statutu na investice do nemovitostí či na účast v nemovitostních společnostech

STRUČNÝ ÚVOD DO PROBLEMATIKY ZAKLÁDÁNÍ INVESTIČNÍCH FONDŮ

Tento článek shrnuje pro představu klientů obecný popis aktuální právní úpravy procesu založení investičního fondu zaměřeného na investice do nemovitostí či do nemovitostních společností, spolu s hrubým představením základních právních a souvisejících dokumentů a služeb. Cílem je pouze nastínění celkového rozsahu a náročnosti celého procesu. Materiál se nezaměřuje na žádnou konkrétní právní formu či druh fondu.

Dokument si v žádném případě neklade za cíl být vyčerpávajícím právním rozborem právní problematiky zakládání fondu a souvisejících oblastí. Jednotlivé aspekty se mohou měnit v závislosti na konkrétních požadavcích a specifických potřebách klienta. Jak založit investiční fond?

Mohlo by Vás také zajímat – Svěřenské fondy.

• Stručný popis právní úpravy investičních fondů
• Průběh zakládání investičního fondu
• Přehled právních a souvisejících služeb

1. STRUČNÝ POPIS PRÁVNÍ ÚPRAVY INVESTIČNÍCH FONDŮ

I. Obecně

Investiční fond je způsob, jak investovat peníze jako součást skupiny společně s jinými investory s cílem mít prospěch.

Fondy zaměřené na investování do nemovitostí umožňují vlastnictví nemovitosti s minimální investicí. Za prostředky vlastníků cenných papírů vydávaných fondy, jsou nakupovány nemovitosti, které jsou tak ve spoluvlastnictví investorů.

Taková forma investování do nemovitostí s sebou nese zejména následující výhody:

• Zhodnocení investice v podobě ocenění vlastní nemovitosti
• Příjem z pronájmu nemovitostí
• Ochrana investic v podobě „inflačních doložek“ v nájemních smlouvách1 – Fond podléhá dohledu ČNB, což představuje z tohoto pohledu nepochybně výhodu

II. Právní úprava investičního fondu

Těžištěm právní úpravy kolektivního investování v České republice je nepochybně zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech.2 Pro představu o komplexnosti předmětné oblasti dlužno uvést, že k dané problematice se vztahují desítky dalších zákonů a podzákonných norem, např.:

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (o obchodních korporacích)
• Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob
• Zákon č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev
• Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech
• Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu
• Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů
• Nařízení Komise upřesňující některá ustanovení AIFMD

1 – Na roční bázi dochází k aktualizaci výše pronájmu podle průměrné roční inflace vyhlašované ČNB.
2 – Nahradil z. č. 189/2004 Sb. O kolektivním investování.

• Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 345/2013, o evropských fondech rizikového kapitálu
• Nařízení vlády ze dne 31. července 2013 o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování (mmj. vymezuje požadavky na skladbu majetku fondu kvalifikovaných investorů)
• Vyhláška č. 249/2013 Sb., o oznamování údajů obhospodařovatelem a administrátorem investičního fondu a zahraničního investičního fondu České národní bance
• Vyhláška č. 244/2013 Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona o investičních společnostech a investičních fondech
• a další

III. Základní dělení

Zákon o investičních společnostech a investičních fondech taxativně vymezuje dělení na jednotlivé konkrétní formy investičních fondů. Pro zjednodušení uvádíme stručný přehled v kontextu založení konkrétního investičního fondu.

Určujícím faktorem pro založení fondu je rozvaha, zda si fond klade za cíl shromažďování finančních prostředků od veřejnosti či kvalifikovaných investorů. Na základě toho se ve fázi přípravy a diskuze s klientem rozhodneme, zda se bude jednat o fond kolektivního investování či fond kvalifikovaných investorů. Pro úvodní představu níže uvádíme základní členění a stručnou charakteristiku právních forem, které přichází v úvahu u jednotlivých typů fondů.

A) Fondy kolektivního investování

• a) podílové fondy
• b) akciové společnosti

Fondem kolektivního investování může být ze zákona pouze otevřený podílový fond či tzv. SICAV, tedy akciová společnost s proměnných základním kapitálem.
Tyto fondy se dále dělí na standardní fondy a speciální fondy, podle toho, zda fond splňuje požadavky směrnice Evropského parlamentu a Rady upravující koordinaci předpisů v oblasti kolektivního investování3 a jako takový je zapsaný v příslušném seznamu vedeném Českou národní bankou.

3 Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/65/ES.

B) Fondy kvalifikovaných investorů

Fond kvalifikovaných investorů je regulovaným nástrojem se zákonem stanovenými povinnými parametry. Je určen pro investování profesionálních institucionálních investorů a zkušených privátních investorů. Institucionálními investory jsou zejména banky, obchodníci s cennými papíry, pojišťovny, penzijní fondy atd. Privátní kvalifikovaní investoři jsou zejména osoby, které investují nejméně 125 000 EUR a potvrdí, že si jsou vědomi rizik spojených s investováním do tohoto typu fondu. Investory tedy mohou být jak osoby právnické, tak i fyzické, tuzemské i zahraniční. Cenné papíry emitované investičním fondem mohou být investorům nabízeny a obchodovány veřejně.

Ze zákonem taxativně vymezených forem fondů kvalifikovaných investorů doporučujeme dle jejich popularity zejména akciové společnosti či podílové fondy. Pro úplnost uvádíme, že kromě těchto dvou forem existují rovněž i další – společnost s ručením omezeným, evropská společnost, družstvo, komanditní společnost apod.

Dále jsou fondy v právním systému České republiky děleny též na:

• Samosprávné – Samosprávný investiční fond je investiční fond s právní osobností, který pro svou činnost, samostatné obhospodařování sebe sama, hospodaření se svým majetkem a provádění své administrace musí získat povolení ČNB.
• Nesamosprávné – Nesamosprávný investiční fond s právní osobností je investiční fond s individuálním statutárním orgánem, kterým je právnická osoba, typicky investiční společnost, oprávněná obhospodařovat takový investiční fond, spravovat jeho majetek, provádět jeho administraci a rovněž jednat za takový fond.

Čím se zejména nově odlišují nesamosprávné fondy s právní osobností od fondů samosprávných, je skutečnost, že nadále nepodléhají povolení ani dozoru ČNB, pouze se zapisují do seznamu ČNB. Tato skutečnost je na straně druhé vyvažována jasně vymezenými požadavky na obhospodařovatele, administrátora, depozitáře i promotéra fondu, jak bude načrtnuto dále.

2. PRŮBĚH ZAKLÁDÁNÍ INVESTIČNÍHO FONDU

I. Úvodní fáze – příprava

V úvodní fázi proběhne série jednání s klientem za účelem shromáždění komplexních informací, na základě kterých bude možné navrhnout nejvhodnější variantu dalšího postupu, reflektující individuální potřeby klienta. Diskuzi zaměřujeme zejména na cíle klienta, rozsah poskytovaných služeb, dobu poskytování služeb, aj. Cílem bude mimo jiné rovněž diskuse otázek, jejichž vyřešení je nezbytné z pohledu naplnění regulačních požadavků ze strany ČNB.

Následující text si, vzhledem ke komplexní právní úpravě a mnohosti variant, neklade za cíl podat vyčerpávající popis všech alternativ zakládání investičních fondů. Zaměřuje se zejména na nesamosprávný fond kvalifikovaných investorů obhospodařovaný investiční společností, který je dle prozatímních informací shledáván jako nejvhodnější cesta pro naplnění investičního záměru klienta.

II. Následující fáze – povolení ČNB

Personálního zabezpečení investičního fondu

Obhospodařováním investičního fondu nebo zahraničního investičního fondu se rozumí správa majetku tohoto fondu, včetně investování na účet tohoto fondu a řízení rizik spojených s takovým investováním. Obhospodařovat investiční fond je možné pouze na základě povolení uděleného Českou národní bankou. Obhospodařování investičního fondu zahrnuje i obhospodařování jeho případných podfondů.

Schválení ČNB předpokládá, aby osoby, pomocí kterých obhospodařovatel investičního fondu vykonává činnost, byly důvěryhodné a aby měly dostatečné znalosti a zkušenosti nezbytné pro řádný výkon jim přidělených úkolů, zejména znalost postupů a předpisů nezbytných pro plnění jejich povinností souvisejících s výkonem této činnosti. Dále musí obhospodařovatel zajistit, aby rozsah a povaha těmito osobami vykonávaných činností nebránily jejich řádnému výkonu.
Rovněž je třeba mít k dispozici alespoň 2 vedoucí osoby, mající dostatečné zkušenosti se správou nemovitostí a s výkonem činností nezbytných pro řádný výkon jejich funkce.

Personální vybavení obhospodařovatele investičního fondu nebo zahraničního investičního fondu musí být přiměřené povaze, rozsahu a složitosti jím vykonávaných činností, zejména

• a) obhospodařování investičních fondů,
• b) provádění administrace investičních fondů,
• c) obhospodařování majetku zákazníka, jehož součástí je investiční nástroj, na základě volné úvahy v rámci smluvního ujednání,
• d) provádění úschovy a správy investičních nástrojů včetně souvisejících služeb, avšak pouze ve vztahu k cenným papírům a zaknihovaným cenným papírům vydávaným investičním fondem,
• e) přijímání a předávání pokynů týkajících se investičních nástrojů a
• f) poskytování investičního poradenství týkajícího se investičních nástrojů.

Rozhodný limit pro obhospodařovatele

Zákonná úprava uvádí rozhodný limit pro obhospodařovatele investičního fondu, který dosahuje výše min. 100 mil. EUR nebo v určitých případech 500 mil. EUR pro hodnotu majetku všech investičních fondů, které obhospodařuje. Jinak se jedná o podlimitního obhospodařovatele, který bez dalšího není oprávněn obhospodařovat investiční fondy.

Nastavení organizační struktury, řídicího a kontrolního systému

• a) strategické a operativní řízení,
• b) organizační uspořádání a vnitřní předpisy, které jej upravují, s jasným vymezením činností, včetně činností orgánů tohoto obhospodařovatele a výborů, které zřídil, a s nimi spojených působností a rozhodovacích pravomocí; v rámci organizačního uspořádání se současně vymezí funkce, jejichž výkon je vzájemně neslučitelný,
• c) systém řízení rizik, jehož součástí je vždy
  • 1. přistupování obhospodařovatele k rizikům, kterým je nebo může být vystaven on nebo jím obhospodařovaný investiční fond nebo zahraniční investiční fond, včetně rizik vyplývajících z vnitřního anebo vnějšího prostředí a rizika nedostatečné likvidity, a
  • 2. rozpoznávání, vyhodnocování, měření, sledování, ohlašování a omezování rizik včetně přijímání opatření vedoucích k omezení výskytu anebo dopadů výskytu rizik a
• d) systém vnitřní kontroly, jehož součástí je vždy
  • 1. kontrola podřízených zaměstnanců a fyzických osob, které svou činnost uskutečňují podle příkazu jiného, jejich nadřízenými,
  • 2. průběžná kontrola dodržování právních povinností stanovených zejména tímto zákonem, právním předpisem vydaným na jeho základě, přímo použitelným předpisem Evropské unie v oblasti obhospodařování investičních fondů2), vnitřním předpisem a statutem investičního fondu nebo srovnatelnými dokumenty zahraničního investičního fondu a
  • 3. vnitřní audit zajišťující nezávislou a objektivní vnitřní kontrolu výkonu činnosti tohoto obhospodařovatele a předkládání jasných doporučení k zajištění nápravy takto zjištěných nedostatků příslušné úrovni řízení.

Finanční plán

Dalším z kroků je rozvržení financování a rozsahu investic. V úvahu je třeba vzít zákonné požadavky na počáteční kapitál, který musí činit u investiční společnosti, jež obhospodařuje investiční fond, minimálně 125 000 EUR nebo ekvivalent v Kč či jiné měně fondu, jež musí být splacen do 12 měsíců ode dne jeho vzniku. Počátečním kapitálem se rozumí součet

• 1. splaceného základního kapitálu (zapisovaného základního kapitálu),
• 2. splaceného emisního ážia,
• 3. povinných rezervních fondů,
• 4. ostatních rezervních fondů vytvořených ze zisku po zdanění, s výjimkou rezervních fondů účelově vytvořených, a
• 5. rozdílu případného nerozděleného zisku z předchozích období, uvedeného v účetní závěrce ověřené auditorem a schválené valnou hromadou, o jehož rozdělení valná hromada nerozhodla, a neuhrazené ztráty z předchozích období včetně ztráty za minulá účetní období.

Nastavení strategického záměru investičního fondu

Strategickým záměrem je záměr žadatele o souhlas k nabytí nebo ke zvýšení kvalifikované účasti na právnické osobě nebo k jejímu ovládnutí týkající se:

• 1. období, po které má být držena kvalifikovaná účast nebo po které má být osoba ovládána
• 2. předpokládané změny výše kvalifikované účasti v krátkodobém a dlouhodobém výhledu,
• 3. předpokládané míry zapojení do strategického řízení právnické osoby,
• 4. případné podpory právnické osoby dodatečnými vlastními zdroji, pokud to bude potřebné na rozvoj činností nebo pro udržení její činnosti,
• 5. dohod s jinými společníky nebo členy právnické osoby.

III. Závěrečná fáze – realizace

V závěrečné fázi zajištujeme hladký průběh uvedení investičního fondu do chodu. Je to opět komplexní proces, skládající se z mnoha dílčích kroků, které spolu vzájemně prolínají v závislosti na postupném uvádění investičního fondu do chodu.

III. Přehledný postup při zakládání investičního fondu

Pro zpřehlednění uvádíme názorné orientační schéma založení a prvotní fáze fungování fondu obhospodařovaného investiční společností:

• Úvodní konzultace
• Investiční záměr, strategie
• Personální zabezpečení a další nezbytné náležitosti
• Žádost na ČNB, zapsání fondu do seznamu
• Vytváření zisku
• Zahájení činnosti a investování do zvolených aktiv
• Audit hospodaření fondu a výroční zpráva
• Valná hromada investičního fondu, daňové přiznání

3. PŘEHLED PRÁVNÍCH A SOUVISEJÍCÍCH SLUŽEB

S ohledem na složitost celé problematiky, jakož i na rozdílnost mezi postupem u jednotlivých forem a typů kolektivního investování je níže uvedený přehled právních (a souvisejících) služeb skutečně ryze orientační, a to co do obligatornosti jednotlivých úkonů pro daný postup, tak i z pohledu jejich rozvrstvení do jednotlivých fází.

Úvodní fáze

• a) Konzultace s klientem (zpravidla opakované osobní setkání a konzultace prostředky komunikace na dálku)
• b) Nastavení časového harmonogramu
• c) Příprava organizační struktury fondu, personálního zajištění, atd.
• d) Korporátní záležitosti – veškeré úkony spojené se založením společnosti, sepisování stanov atd.
• e) V případě akciové společnosti úkony spojené s úpisem jak zakladatelských, tak investičních akcií
• f) Statut podílového fondu
• g) Smlouva o administraci (DRAFT) a následné jednání o jejím uzavření
• h) Depozitářská smlouva (DRAFT) a následné jednání o jejím uzavření
• i) Smluvní dokumentace s klienty (investory) (DRAFT)

ČNB

• a) Žádost o povolení
• b) Zastupování v řízení před ČNB
• c) Dokumenty pro schválení
• d) Nabízení investic – nastavení
• e) Seznam podílníků
• f) Podílové listy

Realizace

• a) Právní zabezpečení činnosti fondu
• b) Oceňování nemovitostí
• c) Smlouvy na koupi, prodej či pronájem nemovitostí
• d) Nabízení investic
• e) Realizace smluv a uskutečnění investic
• f) Audit hospodaření fondu a výroční zprávy
• g) Zabezpečení korporátní agendy fondu

4. CHCETE VĚDĚT VÍC?

Veškeré informace uvedené v tomto materiálu mají pouze informativní charakter a nelze je tak považovat za právní rady, což v žádném případě není účelem tohoto dokumentu.

Informace zde obsažené, stejně tak jako názory a pohledy na danou problematiku, jsou názory výlučně autorů tohoto materiálu, kteří nenesou odpovědnost za jejich užití třetí osobou.

V případě potřeby právní rady nebo právního posouzení se neváhejte obrátit na naši advokátní kancelář, která posoudí vhodnost popsaného postupu pro Vaše individuální potřeby, případně navrhne odpovídající úpravy či doplnění.